阅读说明：本页为对现行法律与公开裁判导向的裁判规则整理，非本所承办案件展示，不涉及具体当事人与案号。规则是共性，个案仍以事实、证据与裁判为准。
"钱是我出的，房子写在别人名下"——借名买房在限购城市尤其常见：为规避限购、为贷款资格、为家庭内部安排。可一旦借名人与登记名义人翻脸，或名义人把房子卖了、抵押了、被查封了，"房子到底归谁"就成了硬仗。能不能要回房，取决于三件事：有没有借名的真实合意、是不是真的自己出资、以及这套房碰没碰政策红线。
一、想确权，先证明"借名合意＋实际出资"
规则要点：借名人主张确认房屋归其所有的，需举证证明双方存在借名买房的真实合意（如书面借名协议、聊天记录、录音），并实际出资（首付、月供、税费的支付凭证）与实际占有使用。合意与出资证据越完整，被支持的可能性越大；仅有出资、没有借名合意的，可能被认定为借款或赠与而非借名。
| 证据类型 | 证明什么 |
|---|---|
| 书面借名协议 | 存在借名的真实合意（最有力） |
| 首付、月供、税费的付款凭证 | 实际出资由借名人负担 |
| 购房合同、发票、房本原件由借名人持有 | 对房屋的实际控制与管理 |
| 入住、装修、缴纳物业水电记录 | 实际占有使用 |
依据：《民法典》物权登记与合同意思自治的一般规则；登记簿的推定效力见不动产登记要点（登记名义人被推定为权利人，借名人须以充分证据推翻）。
二、碰了政策红线，往往只能要钱、要不回房
规则要点：①借名购买的是不涉及限购等公共政策的普通商品房的，在合意与出资清晰时，确权请求通常可获支持；②借名系为规避限购、购买经济适用房等保障性/政策性住房的，相关约定可能因违背公序良俗或社会公共利益不被支持，借名人往往只能主张债权返还（返还出资及相应损失），而难以取得房屋所有权。
| 借名购买的房屋性质 | 借名人的救济倾向 |
|---|---|
| 普通商品房（不涉限购等政策） | 合意＋出资清晰时，可主张确权过户 |
| 为规避限购而借名 | 确权请求常不被支持，多转为债权返还 |
| 经济适用房等政策性保障住房 | 约定常因违背公共政策不被支持 |
依据：《民法典》第153条（违反强制性规定或公序良俗的民事法律行为无效）、第157条（无效后的返还与赔偿）及物权登记规则。
三、房子在名义人名下，你要防三件事
规则要点：房屋登记在名义人名下期间，借名人面临三重风险：①名义人擅自出售或抵押给善意第三人，第三人可依善意取得规则取得权利，借名人只能向名义人索赔；②名义人的债权人申请查封该房用于清偿名义人债务；③名义人离婚、死亡致该房被作为其夫妻共同财产或遗产处理。借名买房的"省事"，代价是把最大的处分权交到了别人手里。
依据：《民法典》第311条（善意取得）及物权登记的公示公信规则；执行查封相关规定。
说明：本页为裁判规则整理与一般性法律信息，规则依据以文中标注的《民法典》条文及物权登记规则的现行有效文本为准；本页非本所承办案件展示，不含具体案号，具体个案（尤其涉及限购政策与政策性住房）的处理因地区政策与证据而异，不构成对具体个案的法律意见。
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